Article co-écrit par Pulse et Junot Fine Properties , paru en août 2021
Certains auraient pu prédire que les événements survenus dernièrement (attentats, mouvements sociaux et désormais Covid-19) aient enrayé l’engouement des clients étrangers fortunés pour Paris et la France, mais il semble pourtant que le marché immobilier prime démontre une fois encore sa résilience. Paris figure en troisième position des villes les plus attractives pour les UHNWI, derrière Londres et New York, mais devant Tokyo, Los Angeles, Pékin ou encore Berlin. Les acquéreurs étrangers sont notamment séduits par le style de vie de la Ville Lumière, qui arrive d’ailleurs 2ème sur ce critère, derrière Londres mais devant New York (Knight Frank).
Pour ces clients étrangers détenteurs de patrimoines complexes et importants, un investissement immobilier en France doit néanmoins être considéré au regard des aspects financiers, bancaires, juridiques et fiscaux liés à la réalisation et la structuration de cette opération, dans le cadre d’une vision patrimoniale globale et de long terme. De multiples paramètres doivent être pris en compte et il existe un très grand nombre de solutions. Cet article ne vise en rien à les énumérer toutes mais plutôt à considérer les principaux points à envisager avant la réalisation d’un tel investissement.
Investir en direct ou au travers d’un véhicule d’investissement ?
En termes de détention, un bien immobilier pourra être détenu en direct ou par une société française (SCI, etc.) ou étrangère, voire par un trust à condition que certaines conditions soient remplies.
A titre d’exemple, s’il est envisagé de mettre le bien en location meublée, une SCI ne sera a priori pas l’option la plus adéquate. La location meublée d’un bien immobilier, activité commerciale et non civile au sens du droit fiscal français, déclenchera l’assujettissement de la SCI à l’impôt sur les sociétés.
La détention d’un bien immobilier français via un trust déclenchera quant à elle des obligations déclaratives en France, afin de fournir à l’administration certaines informations concernant le trust, le trustee, le constituant et les bénéficiaires du trust.
Enfin, dernier exemple, l’interposition d’une structure étrangère pourra entraîner des conséquences fiscales indésirables en France comme l’assujettissement à l’impôt sur les sociétés à raison de la valeur locative annuelle théorique du bien immobilier français dont elle est propriétaire.
Focus :
A titre d’exemple, l’acquisition d’un pied à terre en France par un citoyen américain avec deux enfants soulève certaines problématiques qu’il convient d’anticiper en amont avec ses conseils.
D’une part, le traitement fiscal en France des sociétés américaines couramment utilisées par les Américains pour détenir de l’immobilier, telles que la Limited Liability Company (LLC) ou S corporation, est à l’heure actuelle incertain. L’administration fiscale tend à considérer que ces sociétés sont commerciales par leur forme, notamment en raison de la responsabilité limitée de ses associés, et qu’à ce titre elles doivent être assujetties à l’Impôt sur les sociétés français sur les loyers qu’elles devraient percevoir. Il est utile de rappeler qu’une société commerciale soumise à l’IS en France ne peut mettre à disposition à titre gratuit un immeuble qu’elle détient à ses associés ou sa famille. La convention fiscale franco-américaine en matière d’impôt sur le revenu viendra quant à elle répartir le droit d’imposer entre les deux pays. Par conséquent, il est plus que recommandé de solliciter l’avis d’un spécialiste avant d’acquérir de l’immobilier français directement par une société de droit américain.
D’autre part, il est important de souligner qu’il existe des différences majeures entre le système civiliste français et le régime de Common Law anglo-saxon. L’une de ses manifestations notables concerne la liberté testamentaire. Aux États-Unis, celle-ci est beaucoup plus étendue qu’en France où la liberté de disposer de ses biens à son décès aux personnes de son choix est encadrée par la réserve héréditaire, au terme de laquelle une partie du patrimoine du défunt est obligatoirement réservé à part égale aux héritiers réservataires. Ainsi, l’acquisition en direct d’un immeuble français pourra entraîner l’application des règles de réserve héréditaire qui peuvent être en contrariété avec la volonté du propriétaire. En revanche, la détention de l’immeuble français via un véhicule d’investissement (tel qu’une SCI par exemple) exclura l’application de ces règles et le propriétaire des titres de la société détenant l’immeuble pourra en disposer conformément aux règles applicables en la matière dans la juridiction où il a son domicile.
Enfin, le dernier point d’attention concerne les règles de domicile fiscal de source française (Code Général des Impôts) et internationale (convention franco-américaine en matière de successions). Il est parfois tentant, notamment à la retraite, de passer (beaucoup) de temps en France. Il conviendra aux conseils d’informer l’heureux propriétaire de certaines notions comme le « foyer », le « lieu de séjour principal », le « foyer d’habitation permanent » ou encore le « centre des intérêts vitaux ». Un conseiller avisé pourra également se permettre d’indiquer qu’une relation sentimentale fructueuse avec un citoyen français, peut s’avérer un terreau particulièrement propice à de futures revendications en matière successorale…
Aucun choix n’étant meilleur qu’un autre, les avantages et inconvénients de chaque option devront être attentivement pesés et étudiés en amont avec vos conseils (family office, notaires, avocats fiscalistes, banquiers privés, etc.).
Fiscalité de l’acquisition
L’acquisition d’un bien immobilier français est soumise aux droits d’enregistrement et émoluments du notaire à un taux global d’environ 7,8% du prix d’acquisition ou à la TVA dans le cadre d’opérations de vente en l’état futur d’achèvement.
Fiscalité de la détention
En cas de mise en location, les revenus locatifs sont soumis, sous réserve de ce qui a été dit plus haut, à l’impôt sur le revenu au taux progressif de 0 à 45% et aux prélèvements sociaux au taux de 17,2%.
Les non-résidents sont également redevables des impôts locaux et de l’IFI à raison des biens qu’ils détiennent directement ou non en France lorsque la valeur vénale nette de ces biens dépasse 1,3M€. Le recours à un emprunt (en direct ou au niveau de la structure de détention) pourra, sous conditions strictement encadrées, influer sur l’assiette imposable à l’IFI.
Sur ce point, en cas de recours à un emprunt bancaire par exemple, une stratégie adéquate doit être étudiée en amont. Qu’il s’agisse d’un emprunt personnel ou au niveau de la structure de détention, de nombreuses formules existent. Les différentes garanties octroyées en contrepartie de l’emprunt feront varier le coût du crédit. Un nantissement d’actifs financiers (crédit lombard) ou un privilège de prêteur de deniers (PPD) seront par exemple moins onéreux qu’une hypothèque.
Certaines conventions fiscales (conclues notamment avec des pays du Golfe) conduisent, sous certaines conditions, à une exonération d’IFI des immeubles français (ou des parts de sociétés à prépondérance immobilière) à concurrence du montant de valeurs mobilières françaises ou européennes détenues par les propriétaires / associés.
Par ailleurs, souvent méconnue, une taxe de 3% est due par les entités juridiques françaises ou étrangères qui détiennent de manière directe ou indirecte des actifs immobiliers en France. Ladite taxe est assise sur la valeur vénale des actifs sous-jacents. Il existe toutefois de nombreux cas d’exonération, dont celui consistant au dépôt, au plus tard le 15 mai de chaque année d’une déclaration (n°2746) visant à communiquer à l’administration fiscale les informations relatives à la situation, la consistance et la valeur des immeubles, ainsi que l’identité des actionnaires directs et indirects des biens immobiliers français.
Fiscalité de la transmission
La cession d’un bien immobilier (ou de parts d’une SCI fiscalement transparente) en France par une personne physique non-résidente relève du régime des plus-values immobilières et sera soumise à l’impôt sur la plus-value au taux de 19 % et aux prélèvements sociaux au taux de 17,2%. Une surtaxe de 2 à 6% peut également s’appliquer sur les plus-values excédant 50’000 €.
Depuis le 1er janvier 2019, les personnes physiques qui relèvent d’un régime de sécurité sociale au sein de l’Espace Économique Européen (soit les pays de l’Union Européenne et l’Islande, la Norvège, le Liechtenstein et la Suisse) sont exonérées de CSG et de CRDS, si par ailleurs, elles ne sont pas à la charge d’un régime obligatoire de sécurité sociale français. Les autres non-résidents restent soumis aux prélèvements sociaux au taux de 17,2%. Par ailleurs, si le prix de cession de l’immeuble est supérieur à 150 000€, un représentant fiscal doit être désigné, sauf si l’immeuble cédé est détenu depuis plus de trente ans.
Enfin, concernant les droits de succession et de donation, dès lors que le bien immobilier est situé en France et sous réserve des nombreuses conventions fiscales conclues par la France en la matière, ils sont dus en France par les non-résidents (taux de 0 à 45% après un abattement de 100 000€ par enfant) peu important que le bien soit détenu directement ou non. Ce peut être le cas, par exemple, si le bien est détenu par l’intermédiaire d’une entité étrangère qui est considérée comme une société à prépondérance immobilière au regard du droit français. Comme nous le disions, il existe un très grand nombre de paramètres à prendre en compte en matière d’investissement immobilier en France par des non-résidents. Tout dépendra de votre juridiction d’origine, de vos contraintes d’ordre financier, juridique et fiscal, mais avant et par-dessus tout de vos souhaits et de votre projet.
On ne répétera jamais assez que les considérations d’organisation juridique et fiscale doivent être l’accessoire et en aucun cas le principal. Vos conseillers (family office, notaires, fiscalistes et naturellement votre agent immobilier) sont là pour vous accompagner afin d’organiser et de structurer au mieux vos projets d’investissement immobilier.
Co-écrit avec Pulse. Pulse est un family office de nouvelle génération proposant un accompagnement global et indépendant au service des familles et des entrepreneurs, français et internationaux. Pulse centralise les besoins et supervise vos intérêts et vos prestataires dans 5 domaines :
- Investissements (toutes classes d’actifs), représentation financière et consolidation d’actifs
- Ingénierie juridique et fiscale, contentieux et sujets internationaux
- Gouvernance familiale et philanthropie
- Conseil en arts et collections
- Support administratif et prestations de secrétariat privé
Pulse a ainsi pour mission principale d’apporter du conseil en organisation patrimoniale et financière et une maitrise de la chaine de frais liée à l’administration de votre patrimoine. Accompagné par des outils digitaux inédits et une équipe issue de l’industrie de la gestion de fortune, Pulse favorise vos intérêts patrimoniaux et facilite votre quotidien grâce à une compréhension globale de vos enjeux et une orientation stratégique de long terme.
